trabajar.com

Leo en Periodista Digital una noticia que informa de que Richard Ellis aconseja a las promotoras bajar precios para adaptarse a la demanda.

La prestigiosa consultora no ha estado muy afortunada esta vez. Un asesor debe aportar un poco más de valor a sus clientes que un simplista consejo de bajar los precios y me explico:

La bajada generalizada de precios supondría un tiro de gracia en la nuca del sector. Veamos lo que tenemos hasta ahora: La demanda residencial existe pero está contenida a la espera de bajadas de precios. Como primera consecuencia se observa una demora en las entregas de las promociones puesto que el tiempo de maduración de la venta se ha incrementado dramáticamente en los últimos nueve meses.
El impacto de la demora es financiero pero con dos vertientes: Por un lado supone un incremento el pago de intereses derivado del incremento del ciclo de vida de las promociones. Mayores intereses suponen márgenes más estrechos, pero en absoluto la muerte del promotor. No es por aqui por donde vienen los problemas más graves. La segunda derivada, también financiera, obedece a un factor exógeno, pero le esta costando graves disgustos a mas de un promotor exitoso al menos hasta hace algunos meses. Y es que la promoción estandar se venía financiando con un elevadísimo grado de apalancamiento, en torno al 65-70%, principalmente a través de créditos promotor concedidos por bancos y cajas, con periodos de carencia de dos años, el tiempo suficiente para terminar la construcción y entregar las viviendas. Esta financiación abundante, concedida de forma a veces irresponsable por las entidades financieras que nadaban en liquidez, ha llevado a muchas promotoras por el camino del endeudamiento. Ahí está uno de los grandes problemas del mercado, ya que al detenerse las ventas se hace necesario ampliar el plazo de los créditos o refinanciar la deuda. ¿Y que dicen los bancos y cajas?. Exacto, dicen que tararí. Y lo dicen porque están con la lengua fuera a causa de su propia temeridad.

Mención aparte merecen las promotoras que realizado operaciones corporativas en los últimos tiempos, puesto que el grado de apalancamiento en estas compras ha sido brutal y los acreedores, de nuevo los bancos, cubrieron su posición con cláusula leoninas que reducen drásticamente el margen de maniobra de los equipos gestores de compañías como Martinsa-Fadesa, Colonial, Parquesol o Reyal-Urbis. El pago de intereses generados por la altísima deuda contraida tendría que salir de las operaciones propias de las compañías, del negocio. Parece que no va a ser así y aquí si habrá graves problemas que ya se manifiestan en el valor de la acción.

De todo lo anterior se deduce que:

1º Los plazos se alargan y los márgenes se estrechan.

2º Los promotores que hayan asumido menos riesgos y estén menos apalancados, podrían asumir que ganarán menos durante un tiempo pero también que después saldrán fortalecidos. No veo porque deben bajar los precios.

3º Los promotores más endeudados, los que ha comprado con dinero prestado o los que han crecido en número de promociones poniendo poco dinero, tendrán más problemas. Si tienen suelo comprado hace tiempo, podrán vender a la baja y hacer caja. Si tienen un negocio diversificado, inmuebles en propiedad, tendrán ingresos por arrendamientos o podrán enajenar algún inmueble. En caso contrario y solo en caso contrario deberán bajar el precio de forma selectiva.

Por tanto seamos prudentes a la hora de dar recetas mágicas y analicemos caso por caso o causaremos más problemas de los que pretendemos solucionar.